鄂州地产网讯（编辑黄鹏） 近日，鄂州地产网得到消息，万科将在鄂州投资建设鄂州杜山万科智慧物流港项目。据知情人士透露，杜山万科智慧物流港预计占地1000亩投资36亿元，一期开发300亩投资10亿元，更多信息请以官方公布为准。关于万科投资建设鄂州智慧物流港这件事，我将从物流地产、智慧仓储、选择鄂州这三个方面给予解读。

为什么万科要做物流地产，首先，拿地更方便。2018年12月24日，国家发展改革委、交通运输部联合印发了《国家物流枢纽布局和建设规划》，鄂州被列入建设空港型国家物流枢纽布局承载城市，同时该规划明确提出了国家对物流用地的支持，对国家物流枢纽范围内的物流仓储建设用地项目，鼓励通过“先租后让”、“租让结合”等多种方式供应土地。目前，鄂州的土地寸土寸金，传统开发商通过招拍挂的方式拿地越来越困难，而物流地产商通过先租后让的模式可以迅速拿地，也不排除将来某一天物流仓储用地性质调整为商住用地，当然这是后话。

第二，融资成本低，通过“物流+地产”联合拿地方式布局楼市，万科更容易获得房地产开发的土地储备，地方政府也愿意这样的企业来发展，其综合融资成本肯定比房地产开发要低得多，万科降低了地产开发这块的融资成本，无形中提升了整体盈利能力。

第三，盈利前景好，从投资回报率来看，高标准物流仓储设施的收益率也明显高于其他商业类地产，过去几年物流地产的平均租金收益也保持稳健增长，中国一线城市物流地产收益率在6.5%-7%，而写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%。

第四，协同效应强，通过嫁接自家物流平台万科跨境电商，万科拥有的高端物业和社区资源，能成为最后一公里高效物流服务重要的应用场景。实现物流地产与万科旗下的商业、物业等其他产业地产项目内外部协同发展，并让公司存量资源利益最大化，物流让人们的生活更加美好。

万科大力发展高端仓储首先在于政策红利多。近年来物流地产政策的主要方向是，提升物流现代化水平，提升物流运营效率，助推专业化水准物流地产企业发展。也正是由于这些政策的大力扶持，物流地产才能在十余年的时间内有巨大的突破性发展。同时国家从政策层面大力支持跨境电商的发展，深化外贸领域的“放管服”改革，跨境电商逐步成为我国进出口贸易的中坚力量，推动了保税仓储及其周边非保税仓储的需求。

然后是企业需求大，电商是拉动高端物流仓储和需求快速增长的主要动力，电商的迅猛发展和新零售崛起对物流服务商的快速响应能力提出更高的要求，而高端物流仓储设施则是提升高频订单快速履行能力的核心环节。与快速增长的需求相比，国内高端物流仓储设施供应明显不足。据统计，我国目前现有物流仓储设施有70%建于上世纪90年代之前，难以满足现代化企业的需求。当前国内有不少物流园区都只是被当作简单的仓储空间，利用率不高，这将催生出高端物流仓储设施的需求。而高端物流仓储设施，是大数据、云计算、智能设施等技术重要的应用场景万科跨境电商，还能提升高端制造业的物流效率，显著降低物流成本。

万科选择鄂州。万科曾经是中国最具价值的房地产开发商，未来万科的野心是成为全球第一的物流地产服务商，而物流地产项目大都选址在各城市产业集聚的空港物流园，电子商务物流园或高新技术开发区中。而鄂州拥有顺丰机场全球第四，亚洲第一的航空货运机场这个宇宙超级IP，为了实现万科物流地产霸主梦想，早在2017年9月，万科物流就与顺丰速运签署战略合作协议，双方拟加强互动协调，充分发挥优势互补，在物流仓储、冷链探索、智慧化园区及商业配套等方面寻求战略合作，所以今天他们在鄂州会师是在情理之中。

杜山拿下万科。近年来，消费领域物流需求成为物流需求增长的重要驱动力，而号称华中第一的葛店中部电商基地的电商零售驱动的物流需求在上年高增速的基础上继续快速增长。顺丰等第三方物流公司、制造业和零售业企业是物流地产最大的客户群体，能否获得大型租户的认可也是万科需要考虑的问题。2019年湖北省两会提出支持鄂州突破性发展跨境电子商务，鄂州城南和城东没有合适土地，位于城西的鄂州杜山靠近经济开发区制造业集群，又位于葛店开发区与航空都市区中间位置，大力发展跨境电商物流港积极贯彻领导意图，适时的拿下万科智慧物流港项目跟万科相互成全。