爆出经营困境一年半后，中国奥园迎来境外重组最新进展。

01

债务重组

7月2日晚，中国奥园（3883.HK）公告称，公司与境外若干优先票据持有人组成的债权人小组，就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议。

债务重组进展公告

根据协议具体方案，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年；同时中国奥园14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。

其中，强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园权益入账。

据此，若重组方案完成，中国奥园的净资产将显著增加不低于36亿美元，资产负债率得到改善。

要知道，2021和2022年由于业绩亏损、所有者权益缩水，再加上变卖资产，中国奥园已经连续两年资不抵债了。

而境内方面，中国奥园已与若干境内金融机构订立安排，完成本金逾327亿元现有境内融资安排的展期，其他境内融资安排展期工作也进入与境内债权人的协商阶段。

值得注意的是，同时中国奥园还发布了2021年全年、2022年中期及2022年全年业绩报告，债务重组和年报刊发，其都是为了冲刺复牌而做的准备。

根据港交所的规定，停牌时间超过18个月股票将面临摘牌。

这意味着，自2022年4月1日开始停牌的中国奥园，还有3个月的时间。

2021年11月，中国奥园爆出经营困境，此后公司启动全面债务重组，并开始不断出售资产。

今年2月，中国奥园公告称2.56亿港元出售奥园健康29.9%股权予南粤基金，预期奥园集团将从出售事项实现估计亏损约4476.6万港元。

随后5月，中国奥园宣布出售加拿大项目，此次出售事项的所得款项净额预计约为4850万加元，而中国奥园估计将为此录得亏损约2022.6万加元。

此次中国奥园重组方案出炉，意味着其迈出了纾困脱险破局的关键一步。

02

业绩亏损、资不抵债

据官网介绍，中国奥园1996年在广州成立，2007年在香港上市，已成为涵盖地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新、教育、美丽产业等板块的千亿级综合性企业集团，连续四年跻身《财富》中国500强。

奥园集团拥有中国奥园（3883.HK）、奥园健康（3662.HK）和奥园美谷（000615.SZ）等上市公司。

中国奥园官网

2021年和2022年，中国奥园分别累计实现物业合同销售金额约1210.3亿元和202.2亿元；今年上半年未经审核物业合同销售额累计约74.8亿元，可见其销售持续疲软，呈断崖式下滑。

土储方面，截至2022年12月底，中国奥园共拥有267个项目，总土储达3083.3万平方米，权益建筑面积约2489万平方米。

同时，中国奥园拥有的城市更新项目规划总建筑面积达3155万平方米，规划可售面积约1356万平方米。

从业绩方面看，中国奥园已经连续两年亏损，2021、2022年其实现归母净利润分别 为-330.75亿和-78.43亿，分别同比变动-659.9%、76.3%。

归母净利润

在盈利能力方面，2021年和2022年中国奥园销售毛利率分别为-23.86%和4.49%。

截至2022年末，中国奥园总资产为2344.26亿元，总负债2520.63亿元，净资产-176.37亿元。

《小债看市》分析债务结构发现，中国奥园主要以流动负债为主，占总债务的95%，债务结构非常不合理。

截至相同报告期，中国奥园流动负债有2392.34亿元，其中短期负债高达994.46亿元。

相较于短债压力，中国奥园流动性趋于枯竭，其账上现金及现金等价物仅有51.1亿元，现金短债比低至0.05，公司短期偿债压力巨大。

除此之外，中国奥园还有128.29亿元非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计96.04亿元。

整体来看，中国奥园的刚性债务合计1090.5亿元，主要以短期有息负债为主，带息负债比为43%。

其中，中国奥园拥有境外计息负债总额约为人民币428.18亿元，其中人民币291.44亿元为债权人相互协议的一部分，而境内计息负债总额约为人民币662.32亿元。

从融资渠道看，中国奥园渠道较为多元，除了发债和借款，其还通过股权融资、应收账款、股权质押等方式融资。

在现金流方面，2021年以来中国奥园筹资性现金流持续净流出，公司融资渠道遇阻，面临再融资压力巨大。

从资产质量方面看，截至2022年末，中国奥园其他应收款高达503.37亿元，不仅规模较大对资金占用，还存在回收风险。

总得来看，中国奥园销售持续疲软，业绩亏损，对债务和利息的保障能力恶化；现金流紧张，短期偿债压力巨大，债务重组是其避免破产的唯一选择。

03

“郭承包”

郭梓文人称“郭承包”，他出生于番禹一个教师家庭，童年丧父，当过车间电工、设计师。

上世纪90年代初，郭梓文用借来的5万元搞承包了当时负债累累的番禺建安装饰公司，淘到第一桶金，并打响了"郭承包"的名号。

当时，郭梓文先后承包了五家国企，成为番禺承包国营企业和承包企业最多的人。

在房地产业低迷的1996年，郭梓文却结束所有承包企业，开始投资房地产，在一块荒地上推出的第一个楼盘“金业别墅花园”大获成功。

1998年，郭梓文受洛杉矶奥运会承包商杰伯·罗斯的启发，结合当时广州“请吃饭不如请出汗”的潮流，提出了“体育休闲＋地产”的复合地产开发理念，在番禺洛溪建造的“广州奥林匹克花园”一炮而红，他也成为“复合地产”创始人。

中国奥园董事会主席郭梓文

次年，郭梓文提出“房地产连锁经营”的构想，邀请中体产业加盟奥园，双方先后合作开发了广州奥林匹克花园、番禺奥林匹克花园、南国奥林匹克花园、上海奥林匹克花园等项目。

短短几年间，郭梓文的“奥园”在国内许多大城市拔地而起，迅速从广州红遍全中国。

但就在郭梓文呼风唤雨憧憬着地产之巅时，寒潮却突然而至，

2002年底，中体与中国奥园闹起了分家，双方为奥林匹克名称的专利权反目。

第二年初，中国奥园买下诚成文化欲借壳上市，不料却深陷贷款担保黑洞的漩涡，令上市计划搁浅。

随后，在房地产业的风口浪尖上，奥园集团急转直下，郭梓文面临资金链断裂和人员流失风险，在建的广州南沙奥园等项目也陷入停滞，公司内一批批任职多年的管理层骨干相继离开，郭梓文也渐渐消失在人们视野中。

四年卧薪尝胆后，郭梓文很不情愿地将奥园卖给了美国国泰财富基金，而这次大胆的资本整合，却给奥园带来了新的生机。

2007年10月，在上市重组引资中历经坎坷的奥园终于在香港联交所主板上市，当天股价大涨30%，42岁的郭梓文又重新出现在财富的光环中。

当年，郭梓文身家暴涨至80亿元，位列《2007胡润房地产富豪榜》第28名。

2015年起，中国奥园拿地城市开始向长三角倾斜，且布局城市更多为多元，不仅有较高能级的城市，还出现不少三四线城市。

近年来，中国奥园业绩高歌猛进，2019年一举跃入“千亿俱乐部”，但其在速度上的优势，一定程度上是用撒网式并购投资的方式换取的。